İstanbul A+ Ofis Pazarı Analizi, 2023 İlk 3 Çeyrek Analizi

İstanbul’da 2017 yılından beri yeni ofis yatırımının olmaması nedeniyle uzun süredir mevcut stok büyüklüğü 5.9 milyon m2 seviyelerinde sabit kalmıştır. Bir yandan mevcut talep her yıl artarak devam etmiş bu durum da boşluk oranını %25 seviyesinden %11.1 seviyesine inmesine neden olmuştur. Boşluk oranlarının düşüş eğiliminde olması, ofis kiralarının artmasına sebep olmaktadır. Mevcut piyasa koşullarının devam etmesi halinde mevcut kira seviyesinin yukarı yönlü devam etmesi öngörülmektedir. f Artan kira seviyesi ofis yatırımlarının değerini artırmıştır. Ekonomik koşullara da bağlı olarak önümüzdeki yıl ofis yatırımcısının bekle gör politikası izlemesi ve devam eden yıllarda ise ofis yatırımlarının artması ihtimal dahilindedir. Ancak artan inşaat ve dekorasyon maliyetleri şirketlerin taşınma kararlarını ertelemesine bu durumda talebi baskılamaya devam etmektedir.

2017 yılından beri yeni arzın gelmiyor olması, projelerin imarının ofisten otel ya da konuta dönüştürülmesi ve mevcut stoktaki bazı ofis binalarının hastane ya da konuta dönüştürülmesi nedeniyle ofis stoğunda büyüme elde edilememiştir. İstanbul’daki A Sınıfı ofis arzı 5.9 milyon m2 seviyesindedir, mevcut arza eklenecek en büyük yeni arz 1.5 milyon m2 İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’dir. Bu büyüklükte bir ofis arzının piyasaya girmesiyle birlikte İstanbul Uluslararası Finans Merkezi İstanbul Ofis Piyasası’nın en büyük oyuncusu olarak karşımıza çıkacaktır. İstanbul uluslararası Finans Merkezi’nin açılması ile birlikte ofis arzı 7.5 milyon m2 ‘nin üzerine çıkacaktır.

stanbul Merkezi İş Alanı Bölgesi’nde boşluk oranı düşüş trendini sürdürmektedir. 2021 yılı üçüncü çeyrek boşluk oranı %18,3, . 2022 yılı üçüncü çeyrek boşluk oranı %14,4, . 2023 yılı üçüncü çeyrek boşluk oranı %11,1 olarak gerçekleşmiştir. Başta pandemi ve deprem riskleri sebebiyle kullanıcıların A sınıfı ofis binalarına olan yoğun talebi boşluk oranlarının düşmesinde ana sebep olmuştur. Trendin bu şekilde devam etmesi arzın olmadığı, boşluk oranının en düşük seviyede olduğu piyasa koşullarına götürecektir. Bu durum daha önce 2007 yılında yaşanmıştır ve devam eden yıllarda ofis yatırımlarına yönelme olmuştur.
İstanbul Ofis Piyasası en yüksek ofis kirası Merkezi İş Alanı Bölgesi’nde gerçekleşmiştir. Merkezi İş Alanı Bölgesi’nde boşluk oranının düşmesi birincil kira rakamının yükseliş trendini destekleyecektir. İstanbul Ofis Piyasası’nda 2023 yılı üçüncü çeyrek itibariyle gerçekleşen en yüksek metre kare kira bedeli Amerikan Doları bazında 38 USD, Türk Lirası bazında 850 TL olarak gerçekleşmiştir. Ofis kirasını etileyen ana sebepleri boşluk oranının düşmesi, A Sınıfı Ofislere olan yüksek talep, enflasyon oranındaki artış olarak gösterebiliriz.
Merkezi İş Alanı Bölgesi’nde düşen boşluk oranı kiraların yükselmesini desteklerken; talebin ikincil bölgelere yöneltmesini beklemekteyiz. İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin tam kapasite piyasaya girmesine kadar, talebin bu yoğunlukta devam etmesi boşluk oranının en düşük seviyelere gelmesine sebep olacaktır. Bu durum ken yüksek kira bedelini metrekare bazında 45 USD seviyesinin üzerine çıkarmasını beklemekteyiz. Ofis kiralarının rekor seviyenin üzerine çıkmasıyla birlikte yeniden ofis geliştiricilerinin ofis yatırımlarına yönelmesini sağlayabilir.
2023 son çeyreğinde boşluk oranlarının düşüş trendini sürdürmesini ve boşluk oranlarındaki düşüş ve kısıtlı arz dolayısıyla kira rakamlarında artış trendinin devam etmesini bekliyoruz. 2023 yılını 40 USD/m2, 2024 yılını 45 USD/m2 ve 2025 yılında 47 USD/m2 seviyelerinin görülebileceğini ön görüyoruz. Hem Avrupa hem Anadolu Yakası için birinci bölgedeki kısıtlı arz dolasıyla talebin Avrupa Yakası için Ayazağa, Kağıthane, Seyrantepe bölgelerine; Anadolu Yakası için Küçükyalı, Maltepe, Kartal bölgelerine yönelmesini bekliyoruz. Orta vade de düşüş trendinin devam etmesi, düşüş trendi ile birlikte enflasyonun da etkisiyle artan kira rakamlarının İstanbul Ofis Piyasası için rekor seviyelerin de üstüne çıkması ile birlikte ofis geliştiricilerinin yeni ofis yatırımlarına yöneleceğini ön görüyoruz.